İşletme projesi Tesisin(Apartmanın)
Gelecek yıl için gelir ve giderlerinin tahmin edildiği bir
ön bütçe niteliğindedir.Kat maliklerine tebliğ edilir .Kat
maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeksizin o kat
malikinin hukuki borcu oluşmaz. Kat maliki işletme projesini
aldıktan 7 gün içinde itiraz etmez ise işletme projesini
kabul etmiş sayılır ve yönetici hukuken borcu takip edebilir
hale gelir.
Madde 37 - (Değişik 13/04/1983-2814/12 md.)Kat
malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa
yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede
özellikle:
a-Ana gayri menkulün bir yıllık yönetiminde tahmini
olarak gelir ve gider tutarları.
b-Tüm giderlerden her kat malikine,bu kanunun
20.maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
c-Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak
üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi
gereken avans tutarı gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen
yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla
bildirilir.Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye
itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve
proje hakkında karar verilir;gerekirse yeni proje
hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun
işletme giderleri ile ilgili kararları,icra ve iflas
kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden
sayılır.
ONAYLANMAMIŞ İŞLETME PROJESİ
Ana gayri menkulün işletme projesinin yönetici
tarafından,kat maliklerinden birine veya bir kısmına tebliğ
edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi
geçersiz olur;
İşletme projesinin iptali için,kat maliklerinden birinin
sulh hukuk mahkemesi hakimliğine başvurabilir.
İŞLETME PROJESİ YAPARKEN DİKKAT
EDİLECEKLER
1.Bir sene önceki reel giderleri mümkün mertebe
detaylandırarak inceleyin.
2.Özellikle yakıt giderlerini TL üzerinden değil sarf
edilen (ton kömür-metreküp doğalgaz-litre mazot olarak)
değerlendirip enflasyonu dikkate alarak birim fiyatları ile
çarparak projeye yansıtın.
3.Apartman sakinlerinden tekrar tekrar para istememek
için umulmadık giderler için % 15 gibi bir değerde ek para
koyun.
4.Personel zamlarını proje zamanından önce yıllık olarak
belirleyin.Emekli olacaklar için kıdem tazminatlarını
dikkate alın.
5.Apartman sakinlerinin çoğunluğunun itiraz edeceği Lux
Projelerden kaçının.
6.Yıllık işletme projesinin dışında Apartmanınıza 10
yıllık bir bakım ve onarım MASTER-PLANI yapın (dış cephenizi
yenileteceğiniz,çatınızı aktaracağınız , gibi) büyük ve
masraflı kalemleri önceliklerini belirleyerek yıllara
yayınız. Dolayısı ile bakım fonları kurarak insanları
zorlamadan para toplayabilirsiniz.
7.Batılı ülkeler daire değerinin % 1.5-2 kadar bir
kısmını bakım ve onarıma ayırmaktadır. Arabalarımızın
bakımları ise yıllık ortalama % 6 dolayındadır. Binanızın
değerinin % 1 ini en az bakım ve onarıma ayırınız.
8.Zamanında yapılan küçük bakım ve onarımların büyük
masrafları önliyeceğini unutmayınız.
9.Lüx ve değişiklik niteliğindeki proje kalemlerini
çoğunluk sağlasanız dahi tek bir dairenin itirazı halinde
dahi yapamayacayınızı gözardı etmeyiniz.
10.Projeyi taahhütlü mektup veya imza karşılığında
vermeniz gerekmektedir.Şayet bir dairenin birden fazla
sahibi varsa her birine ulaştırmanız gerekir.
11. Kat malikleri kurulunca tespit edilen işletme
projesine itiraz hukuken kabul değildir.
12- Genel gider aylık avans paylarının ilgilisinden
alınabilmesi için işletme projesinin kesinleşmiş olması
şarttır.
13- Yönetici tarafından yapılan işletme projesi tebliğ
üzerine itiraz olmamışsa kesinleşir. |
