|
Taşınmaz malların kiralanmasında en çok ortaya çıkan
ihtilafları soru-cevap şeklinde ortaya koyarak kira
aktinin yapılması esnasında tarafların muhtemel sorunlar
hakkında bilgilendirilmesi ve yapacakları sözleşmelere
hazırlıklı olmaları amaçlanmıştır.
- Kira sözleşmesinin niteliği:
Belli bir bedel karşılığında geçici
bir süre için başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın
kullanıkira, buna ilişkin anlaşkirada kira sözleşmesi
denir.
Kira sözleşmesinin
yapılabilmesi için iki tarafın iradelerinin karşılıklı
olarak uyuşması gereklidir.
Bir bedel karşılığında kiraya verilen
maldan yararlanan kimseye 'kiracı'; bir bedel
karşılığında kiraya verilen maldan yararlanılmasına razı
olan kimseye, bir başka anlatımla kira sözleşmesinin
diğer tarafına da 'kiraya veren' denilir.
Bu kısa açıklamalardan sonra,
sorulara geçelim.
1-) Kira
sözleşmelerinin yazılı olması şart mıdır?
Kira sözleşmelerinin yazılı olması
şart değildir, sözlü de olabilir. Kefalet ve temlik gibi
sözleşmelerin yazılı olması gerektiğini yasalar
belirttiği halde, kira için böyle bir şart
bulunmamaktadır. Yasal olarak böyle bir zorunluk olmasa
da ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme yapılması
faydalıdır.
2-)Başkasına ait bir
malın kiraya verilmesi mümkün müdür?
Başkasına ait bir malın kiraya
verilmesi mümkündür. Örneğin eşlerden birinin dairesini
diğer eşin kiraya vermesi, ya da yurtdışındaki kardeşine
ait bir dairenin diğer kardeş tarafından kiraya
verilmesi sıkça karşılaşılan durumlardır. Verilen
örneklere bakılarak akrabalık şartı olduğu
zannedilmemelidir. Önemli olan, kira konusu malın
kullanıma hazır durumda kiracıya teslim edilebilmesidir.
3-)Bir vekaletnameye
istinaden yapılan kiralamalarda hukuki durum nedir?
Kira konusu malın sahibinin verdiği
vekaletnameye istinaden kiralamalarda ise, kiraya veren
vekil değil, malın maliki olarak kabul edilir. Çünkü
vekaleten iş görmelerde, vekil olarak davranan kendi
adına davranmamakta, vekaletname çerçevesinde vekil eden
adına kiraya vermektadir. Bu itibarla vekilin kendi
adına örneğin ihtiyacını öne sürmek suretiyle tahliye
davası açmasına imkan bulunmamaktadır. Fakat eğer
vekaletnamede yetkisi varsa, kendisini vekil eden adına
tahliye, ya da kira artırımı gibi davaları açmak için
bir avukat tutabilir.
Eğer kira bedelleri de vekil
tarafından tahsil ediliyorsa, bu konuda vekaletnamede
açıkça yetki olmalıdır. Aksi takdirde, kira paraları
ödenmemiş kabul edileceğinden tahliye ve kiraların
ikinci defa ödenmesi gibi rizikolar mevcut olacaktır.
Vekaleten kiraya vermek nasıl
kabilse, vekaleten kiralamak ta kabildir. Bu durumda,
vekaletnamede kira mukavelesi yapmaya ve kiralamaya dair
açık yetki bulunmalıdır.
4-)Bir kimsenin bir
başkasının malını rızası dışında kiraya vermesi mümkün
müdür? Böyle bir durumla karşılaşılmaması için ne
yapılmalıdır?
Bir kimsenin haberi dahi olmadan
yetkisiz şahıslar tarafından taşınmazının kiraya
verildiği vakidir. Böyle bir durumda kiracı yönünden
bazı hukuki problemler çıkabilir. Bunun için, malın
sahibinin kiraya veren şahsı bu konuda yetkilendirdiğine
dair yazılı bir belge ya da vekaletname aranması,
muhtemel ihtilafları önlemek bakımından faydalı
olacaktır.
5-)Tüzel kişiliği
haiz bir şirkete malın kiraya verilmesi ya da ondan mal
kiralanması durumunda nelere dikkat edilmelidir?
Anonim, limited, komandit vs. gibi
şirketlerin de kira sözleşmelerinin tarafı olması
mümkündür. Bu durumda kira mukavelesini
imzalayacak olanların, mümkün olduğu kadar yeni tarihli
imza sirküleri ya da yetki belgesine göre yetkili
olduklarının kontrolüyle bu belgeden bir tane örnek
alınması yararlı olacaktır.
6-) Kira bedeli olarak paradan başka
bir şey kararlaştırılabilir mi?
Kira bedeli kural olarak para olmakla
birlikte kira bedeli karşılığında çalışma (örneğin
ücretine veya ücretinin bir kısmına karşılık olarak,
bankada çalışan birinin bankaya ait bir evde oturması),
bir iş görme (örneğin kira karşılığı olarak, oturacağı
evi dekore etmesi) gibi şeyler olması da mümkündür.
7-) Kira
sözleşmesinin tapuya kaydı mümkün müdür?
Kira sözleşmesinin tarafları serbest
iradeleriyle bunu kararlaştırmışlarsa mümkündür. Yalnız,
kira sözleşmesinin noterce tasdiki şarttır. Taraflardan
birinin noterden tasdikli sözleşmeyi tapu dairesine
ibrazı üzerine, tapu kütüğüne sözleşme şerhedilir.
Taşınmaz daha sonra el değiştirmiş olsa bile yeni malik,
sözleşme bitene kadar kiracıya karşı tahliye davası
açamaz.
8-) Kira bedeli ne
zaman ödenmelidir ?
Genellikle kira bedelinin ne zaman
ödeneceği sözleşmede belirtilir. Bunu taraflar serbest
iradeleriyle kararlaştırırlar. Taraflar, kira parasının
'üç ayda bir', 'altı ayda bir', 'yıllık peşin' gibi
çeşitli zamanlarda ödenebileceğini kabul edebilirler.
En çok karşılaşılan ödeme zamanı 'her
ay peşin' şeklinde olandır. Bu gibi bir durumda, o ayın
en geç üçüne kadar ödeme yapılmazsa kira parası geç
ödenmiş sayılır. Eğer, kira parasının örneğin en geç
5'ine kadar ödeneceği kararlaştırılmışsa 3 günlük
tolerans burada da geçerlidir; kira parası 8'ine kadar
ödenebilir. Kira parasının posta ile veya banka
havalesiyle gönderildiği durumlarda, kiranın yatırıldığı
tarihte ödeme yapılmış sayılır. Postahane veya bankada
geçen süre, ödeme için gerekli sürenin hesabında nazara
alınmamaktadır.
Eğer kira parasının ne zaman
ödeneceği konusunda taraflar hiç bir şey
kararlaştırmamışlarsa, bu durumda kira bedelinin her
ayın sonunda ödeneceği kabul edilir.
9-) Kira bedeli
nerede ödenir?
Kira bedeli, kiraya verenin konutunda
ödenir. Eğer posta ile gönderilecekse masrafı kiracı
tarafından karşılanmak kaydıyla 'konutta ödemeli' olarak
gönderilmelidir. Kira parasının gerek adi postayla
gerekse posta masrafı kesilerek gönderilmesi durumunda,
kira parası usulüne uygun surette ödenmemiş olacaktır.
Kira parasının nereye ödenebileceğini
taraflar serbestçe kararlaştırabilirler. Genellikle
kiraya veren, sözleşmede bir banka hesap numarası vermek
suretiyle kiranın ödeneceği yeri belli eder. Bununla
birlikte, bu hesap numarasının mutlaka sözleşmenin
tarafı olan kiraya verene ait olması şart değildir.
Örneğin; kiraya veren eşlerden biri diğer eşin hesap
numarasını vererek paraların o hesaba yatmasını
isteyebilir. Kiracı, belirtilen hesaba kirayı yatırmakla
borcundan kurtulmuş olur.
10-) Kira parasının
bir banka hesabına yatırılmasının kararlaştırıldığı
durumlarda bu hesap, hesap sahibi tarafından kapatılırsa
ne olur ?
Bazen kiraya veren, çeşitli
sebeplerle bankadaki hesabını kapatabilir. Doğal olarak,
bu hesaba havale edilen kira parası göndericisine geri
gelecektir. Eğer hesap kapatıldı diye kiracı kira
parasını yatırmazsa tahliye tehlikesi ile yüzyüze
kalabilir. Bu gibi durumlarda, kira parasının konutta
ödemeli olarak posta ile gönderilmesi gerekmektedir. Bu
havalenin de kabul edilmemesi halinde, kiracı mahkemeye
başvurarak 'ödeme yeri(tevdi mahalli)' tayinini
istemelidir. Mahkemenin tayin ettiği bankada kiraya
verilen adına açılacak bu hesaba kiracı parayı
yatırmakla borcundan kurtulmuş olur. Kiraya verenin bu
hesaptaki parayı çekip çekmemesi veya parayı kabul edip
etmemesi, kiracı yönünden artık bir önem arzetmez.
10-) Kira bedelinin
ödendiği tanıkla ispatlanabilir mi?
Hayır. Mutlaka yapılan ödemeler
karşılığında yazılı belge alınmalıdır. Posta havale
makbuzu, banka ödeme dekontu, EFT makbuzu vs. de yazılı
belgelerden sayılmaktadır.
11-) Makbuz alınmadan
ödeme yapılması durumunda muhtemel rizikolar nelerdir?
Bu gibi durumlarda iki türlü risk
vardır: Tekrar ödeme ve tahliye edilme. Kiraya verenin
çeşitli sebeplerle aldığı parayı inkar etmesi ve
kiracının da yaptığı ödemeleri yazılı bir belge ile
ispatlayamaması durumunda, kira alacaklarında zamanaşımı
süresi olan geriye doğru en fazla 5 yıllık kirayı tekrar
ödemesi gündeme gelebilir. Aynı zamanda kira paralarının
ödenmemesi gerekçe gösterilerek kiracı aleyhine tahliye
davası da açılabilecektir.
Bu yol, genellikle tahliyeyi sağlamak
bakımından kiraya verenler tarafından bir tehdit unsuru
olarak kullanılmaktadır. Yapılan ödemelerin tekrar
istenilmesi ahlaki olmasa da yasalara uygundur; çünkü
işlem güvenliği açısından kiralar için yapılan
ödemelerin tanıkla ispatlanması mümkün değildir. Buna
karşılık, ikinci bir defa ödemede bulunanın tekrar
ödediği parayı geri alabilmek için başvurabileceği bazı
hukuki yollar varsa da bunun incelenmesi, konu dışında
kalmaktadır.
12-) Son kira
bedelinin ödenmiş olması, daha önceki kiraların
ödendiğini ispatlayabilir mi?
Son kira bedelinin ödenmiş olması,
daha öncekilerin ödenmiş olduğunu göstermez. Bu itibarla
kiraların ödendiğini gösteren bütün makbuzların, kira
alacaklarında zamanaşımı süresi olan en az 5 yıl boyunca
saklanması gerekmektedir.
13-) Kira
bedellerine karşılık bono verilmişse hukuki durum nedir?
Bazen kira
sözleşmesinde yazılı aylık kira tutarı kadar kiracıdan
bono alındığı vakidir. Vadesinde bono ödendiğinde,
kiracı borcundan kurtulur. Ancak, kira bedellerinin
bonolarla ödeneceği sözleşmede yazılı değilse kiracı
yönünden hukuki durumun sağlam olduğu söylenemez. Çünkü
kural olarak bonolardaki borç, bir hukuki sebebe bağlı
olmaksızın yüklenilen 'soyut' bir borçtur. Bu durumda
kiracı, kirayı tekrar ödeme ve tahliye edilme tehlikesi
ile karşı karşıya kalabilir. Bunun için, kiralara
karşılık bono verildiğinde bunun mutlaka kira
sözleşmesine kaydedilmesi özellikle kiracı yönünden
faydalıdır.
14-) Matbu kira sözleşmesi
kullanılması zorunlu mudur ?
Pek çoğumuzun gördüğü üzere, kira mukavelesi olarak
basılı bir örnek kullanılmaktadır. Belli bir ücret
karşılığında 'değerli kağıt' bayilerinde satılan bu
mukaveleyi yasal olarak kullanma mecburiyeti
bulunmamaktadır. Mukavelenin sadece 'yazılı' olması,
ispat için yeterlidir.
15-) Hisseli bir taşınmazın
kiralanması nasıl olur?
'Müşterek mülkiyet' denilen; her hissedarın belli bir
oranla hissesinin belirli olduğu halde (örneğin bir
taşınmazda A %15, B %40 ve C %45 nispetlerinde
hissedardır) çoğunluğun rızası ile taşınmaz kiraya
verilebilir. Yukarıdaki örneğe göre, (A+C)'nin hisse
toplamı %60 yaptığı için onlarla yapılan mukavele,
taşınmazı kiralamak için yeterlidir. Fakat, kira bedeli
yatırılırken doğal olarak her hissedarın hissesi
nispetinde ödeme kendisine yapılacaktır. Örneğimize geri
dönecek olursak, (B)'nin mukaveleye rıza göstermemiş
olması, onun hissesine düşen paranın hiç ödenmemesi veya
diğer hissedarlara ödenmesi gerektiği manasına
gelmemektedir.
Bir diğer hisseli mülkiyet şekli de
'iştirak halinde' olandır. Bu tip ortaklıkta,
hissedarlar belli olmakla birlikte henüz hisse
nispetleri belli değildir. Miras yoluyla kalan ve daha
henüz mirasçılar adına intikali yapılmayan
taşınmazlardaki mülkiyet, en çok karşılaşılan şeklidir.
Burada hisse nispetlerine göre resmen bir ayırım
yapılarak hissedarlar adına henüz tapu çıkmamış
olduğundan, bu tip bir taşınmazın ancak tüm
hissedarların muvafakati ile kiraya verilmesi
gerekmektedir. Dolayısıyla gerek sayı ve gerekse nispet
olarak çoğunluk sağlanmış olsa bile bunlarla yapılan
mukavele yeterli değildir; tamamının rıza göstermesi
gereklidir.
16-)İçinde kiracı olan bir
taşınmazı satın alan yeni malikin hakları nelerdir?
Genel olarak yeni malike tanınan iki hak vardır:
Birincisi, eski malikle yapılan kira sözleşmesine
halef(ardıl) olur; bir başka anlatımla eski malikin
kiracı ile yapmış olduğu sözleşmeden kaynaklanan bütün
haklardan faydalanır.
İkincisi, yeni malik, taşınmazı satın
aldığı tarihten itibaren bir ay zarfında kendisi veya
eşi veya çocuklarının ihtiyacı için kullanacağı yolunda
kiracıyı ihtarname ile haberdar etmesi kaydıyla, satın
alma tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası
açabilir. Bu davanın kazanılabilmesi için ihtiyaç
iddiasının ciddi ve samimi olduğunun mahkemede
ispatlanması gerekmektedir.
17-) Kiraların yıllık artış oranı
nedir ?
Eğer taraflar serbest iradeleriyle mukavelede örneğin
%80 gibi belli bir oran ya da belli bir meblağ
kararlaştırmış bulunuyorlarsa bu oran ya da meblağ
geçerlidir. Dikkat edilmesi gereken nokta, böyle bir
oran kararlaştırılmış olmasına rağmen Yargıtay'ın
belirlediği oranın bu orandan düşük olması halinde dahi,
kiracının, serbest irade ile kararlaştırılmış orana göre
zam yapması gereğidir.
Yargıtay'ın belirlediği oran,
tarafların bir oran kararlaştırmadıkları ya da
kararlaştırdıkları dönemin sona ermiş bulunmasına rağmen
kiracının, kira konusu taşınmazı kullanmaya devam etmesi
halinde bir önem arzetmektedir.
1994 yılına kadar kira tespit
davalarında yıllık artış oranının belirlenmesinde Toptan
Eşya Fiyat Endeksi'ni esas alan Yargıtay, 1995 yılında
ise görüş değiştirmek suretiyle sabit bir oranı (%65)
benimsemiştir.
Kira sözleşmesinde daha yüksek bir
oran kararlaştırılmış olmasına rağmen, kira meblağına
%65 oranında zam yapılması durumunda, kira eksik ödenmiş
sayılacağından tahliye riski doğabilecektir.
Buna karşılık örneğin kira
sözleşmesinde %50'lik bir oranın kararlaştırılmış olması
durumunda, kiraya veren de Yargıtay'ın kararına
dayanarak %65'lik artırım isteyemeyecektir.
18-) Kira tespit davası sonucu bir
fark ödenmesi gerekirse nelere dikkat edilmelidir?
Öncelikle, kira tespitine dair mahkeme kararının
kesinleşmesi gerekir ki bu iki şekilde olur: Taraflar
mahkemenin verdiği kararı temyiz etmezler ve belli süre
geçince karar kendiliğinden kesinleşir. Ya da temyiz
edilen karar Yüksek Mahkeme(Yargıtay) tarafından tasdik
edilmekle(onaylanmakla) kesinleşir.
Kesinleşen bu kararda yazılı kira farklarının
süresinde ödenmemesi durumunda, kiracının taşınmazdan
tahliyesi söz konusu olabilir. Kiraya verenin,
kesinleşmeyen kararda yazılı meblağı istemeye hakkı
bulunmamaktadır |
